Der Kaufvertrag für das Haus – Das sollten Sie wissen

Die eigenen vier Wände, eigener Grund und Boden – davon träumen viele. Dafür sind sie bereit, mühsam Erspartes zu opfern und Kredite aufzunehmen. Für Käufer wie Verkäufer geht es dabei meist um viel Geld. Und keiner von beiden möchte dabei böse Überraschungen erleben oder sein Geld verlieren. Der Gesetzgeber weiß das und schreibt zum Schutz des Verkäufers und des Käufers vor, dass Kaufverträge über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen sowie Erbbaurechte nur dann rechtsgültig sind, wenn sie von einem Notar beurkundet wurden.

Die eigenen vier Wände, eigener Grund und Boden – davon träumen viele. Dafür sind sie bereit, mühsam Erspartes zu opfern und Kredite aufzunehmen. Für Käufer wie Verkäufer geht es dabei meist um viel Geld. Und keiner von beiden möchte dabei böse Überraschungen erleben oder sein Geld verlieren. Der Gesetzgeber weiß das und schreibt zum Schutz des Verkäufers und des Käufers vor, dass Kaufverträge über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen sowie Erbbaurechte nur dann Dem Notar als unparteiischem Berater hat das Gesetz die Aufgabe übertragen, Käufer wie Verkäufer vor Fallstricken zu bewahren. Der Notar garantiert beiden Seiten optimale juristische Beratung. Er setzt die getroffenen Vereinbarungen in einen wasserdichten Vertrag um, schlägt sachgerechte Regelungen vor und erläutert den Inhalt des Vertrages. Der Vertragsentwurf des Notars ist bereits juristisch ausformuliert. Sie sollten ihn dennoch gründlich durchlesen. Haben Sie Zweifel oder Fragen, können Sie sich – dies selbstverständlich ohne Mehrkosten – an den Notar wenden. Für viele Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern hat der Gesetzgeber zudem eine Bedenkzeit von vierzehn Tagen bis zur verbindlichen Unterschrift vorgesehen. Sind sich die Vertragsparteien einig geworden und haben sich entschieden, nimmt der Notar die Beurkundung vor.

Zusätzlich übernimmt der Notar nach der Beurkundung die Abwicklung des Kaufvertrages für das Haus oder das Grundstück, er besorgt behördliche Genehmigungen, stellt bei Gericht die notwendigen Anträge und kümmert sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch. Der Notar ist der Wegweiser im Behördendschungel.

Der Notar veranlasst die Eintragung einer Erwerbsvormerkung zum Schutz des Käufers und er verwaltet – soweit das erforderlich ist – den ihm anvertrauten Kaufpreis auf einem Notaranderkonto.
rechtsgültig sind, wenn sie von einem Notar beurkundet wurden.

Schließlich achtet der Notar darauf, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ordnungsgemäß erfolgt. Wenn der Käufer etwa ein Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommen hat, beurkundet der Notar auch die zur Absicherung der Bank erforderlichen Grundschulden/Hypotheken.

Der Käufer sollte bei dem Kauf eines Grundstücks oder Hauses den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Dann kann der Notar die passenden vertraglichen Zahlungsfristen vorschlagen. Wenn die finanzierende Bank dem Notar die für die Grundschuld oder Hypothek erforderlichen Angaben zugeschickt hat, kann der Notar alles so vorbereiten, dass diese Sicherheiten noch im selben Termin wie der Kaufvertrag für das Haus oder Grundstück beurkundet werden können.

Vertragsgestaltung

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist kein Alltagsgeschäft. Im Supermarkt zahlt der Käufer bar und ihm gehört die Ware. Beim Kaufvertrag über eine Immobilie ist das komplizierter: Der Käufer wird nicht Eigentümer, indem er den Haustürschlüssel erhält. Er muss erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eintragung in das Grundbuch muss aber noch einiges geschehen. Für die Zwischenzeit sieht der Kaufvertrag für die Immobilie oder das Grundstück daher zum Schutz von Verkäufer und Käufer verschiedene Absicherungen vor.

Fälligkeit des Kaufpreises

Der Käufer will den Kaufpreis erst zahlen, wenn er das unbelastete Eigentum an dem Grundstück – wie vereinbart – sicher erhalten wird. Der Notar kennt die Voraussetzungen dafür und schlägt eine entsprechende Vertragsklausel vor. Meist wird der Notar beauftragt, alle gerichtlichen, behördlichen und privaten Erklärungen zu beschaffen und die erforderlichen Anträge zu stellen. Liegen dem Notar alle Unterlagen vor, teilt er das dem Käufer mit (sog. Fälligkeitsmitteilung). Jetzt kann der Käufer den Kaufpreis bezahlen ohne ein Risiko einzugehen.

Stattdessen kann der Kaufpreis auch über ein Notaranderkonto bezahlt werden. Da eine Abwicklung über ein Notaranderkonto die Ausnahme bleiben soll, klärt der Notar in jedem Einzelfall ab, ob dies für den jeweiligen Kaufvertrag überhaupt erforderlich ist.

Bestandteile und Zubehör

Eine wichtige Frage ist, was alles mitverkauft werden soll. Die Badewanne und das Waschbecken sind z.B. als sogenannte wesentliche Bestandteile auf jeden Fall mitverkauft, da sie untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind. Bei anderen Sachen kann das anders aussehen und nachträglich zu Streit führen. Verkäufer und Käufer sollten daher im Vorfeld klären, welche Sachen im Kaufpreis enthalten sind und mitverkauft werden. Beispielhaft seien genannt:

• die Einbauküche,
• die Markise,
• Gartengeräte,
• im Gebäude vorhandene Baustoffe wie übrige Fliesen,
• Fliegengitter,
• Lampen etc.

Es bietet sich an, bei der Besichtigung gemeinsam ein Verzeichnis der mitverkauften Gegenstände zu erstellen.

Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr

Der Käufer wird erst Eigentümer des gekauften Hauses oder Grundstücks, wenn er in das Grundbuch eingetragen ist. Oft soll der Käufer jedoch schon vor diesem Zeitpunkt das Haus oder die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks (z.B. Mieteinnahmen) zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten (z.B. Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren) tragen. Der Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart: Meist muss der Käufer den Kaufpreis zahlen, bevor er den Haustürschlüssel erhält.

Übergang des Eigentums

Der Verkäufer muss sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reicht der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn ihm ein Nachweis darüber vorliegt, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.

Man sieht also: Der Notar sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung. Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für den Verkäufer und den Käufer dadurch mindestens so sicher wie ein Alltagsgeschäft.

Energieausweis

Der Verkäufer hat dem Käufer einen Energieausweis auszuhändigen. Durch einen Energieausweis wird ein Gebäude energetisch bewertet. Der Ausweis muss vor der Beurkundung dem Käufer übergeben werden.

Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte

Viele Käufer einer Immobilie finanzieren zumindest einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit. Die Bank und der Käufer schließen für den Kauf des Hauses einen Darlehensvertrag. Sie vereinbaren, wie das Darlehen zurückgezahlt wird und regeln die Höhe der Zinsen. Die Bank will sich jedoch für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlt. Meistens wird deshalb das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet. Von beiden Sicherheiten hat sich in der Praxis die Grundschuld durchgesetzt. Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das verpfändete Grundstück zu vollstrecken.

Wenn der Darlehensnehmer (Käufer) das Darlehen nicht zurückzahlt, müsste die Bank eigentlich vor Gericht klagen, um ein Urteil zu erwirken, aus dem sie dann die Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung betreiben kann. Das ist zeitaufwendig und teuer, deshalb verlangen Banken neben der Grundschuld meist noch ein Schuldanerkenntnis. Hat der Darlehensnehmer in der notariellen Bestellungsurkunde ein solches Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne ein Urteil vor einem Gericht zu erwirken, vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht in einem vereinfachten Verfahren dagegen wehren.

Als Notare in Lüneburg begleiten Sie in unserem Hause die Notare Hauke Wöbken und Jörg Marquard durch den Kaufvertrag Ihres Hauses und seine Abwicklung. Diese Notare haben eine langjährige Berufserfahrung auf allen notariellen Gebieten, sie kennen bewährte Vertragsklauseln und passen diese immer wieder den neuen Gesetzen und der aktuellen Rechtsprechung der Gerichte an. Die Notare helfen Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen und teure Streitigkeiten zu vermeiden. Immer gilt: Beratung inklusive.

Bitte bedenken Sie aber auch: Der Notar ist unter anderem zur unbedingten Unparteilichkeit verpflichtet. Das gilt nicht nur bei der Beurkundung, sondern bei allen Amtsgeschäften. Der Notar darf deshalb keinerlei Vertretung annehmen, in der es um die Wahrnehmung gegensätzlicher Parteiinteressen geht. Ihm ist es z.B. aus Gründen des notariellen Standesrechts schlechterdings versagt, im Zuge der Beurkundung einseitig anwaltlich zu beraten/zu vertreten oder im Nachhinein einen Urkundsbeteiligten bei der Geltendmachung von Ansprüchen aus einem von ihm beurkundeten Vertrag gegen einen anderen Urkundsbeteiligten zu vertreten. Hier muss gegebenenfalls Hilfe bei einem anderen Anwalt für Vertragsrecht gesucht werden.

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FAQ – Häufige Fragen zum Kaufvertrag eines Hauses oder Grundstücks