Hauskäufer kann Schadensersatz vom Verkäufer für Mangel verlangen, ohne diesen reparieren zu müssen

In einem notariellen Kaufvertrag haben der Verkäufer und der Käufer vereinbart, dass der Verkäufer Feuchtigkeitsmängel an bestimmten Teilen eines Gebäudes (Schlafzimmerwand) beheben muss, wenn diese innerhalb einer Frist, die im Kaufvertrag genannt war, anfallen. Nach Abschluss des Kaufvertrages kam es dann zu den besagten Feuchtigkeitserscheinungen an den Stellen in der Wohnung, die im Kaufvertrag bezeichnet worden waren. Der Käufer forderte den Verkäufer auf, die Mängel zu beseitigen und setzte ihm eine Frist zur Beseitigung. Der Verkäufer beseitigte die Mängel nicht. Darauf ließ der Käufer die Mängelbeseitigungskosten schätzen, ohne die Mängel jedoch zu beseitigen und verlangte den vom Sachverständigen geschätzten Betrag vom Verkäufer als Schadensersatz. Der Verkäufer zahlte nicht. Der Käufer erhob Klage, über die nach 2 Instanzen letztendlich der Bundesgerichtshof entscheiden musste.

Der Bundesgerichtshof gab dem Käufer Recht. Der Käufer darf den Schadensersatz vom Verkäufer verlangen, ohne das Haus oder die Wohnung repariert und den Schaden beseitigt zu haben. Die Berechnung des Schadensersatzes kann auf Schätzungen durch einen Sachverständigen gestützt werden. Solange der Schaden allerdings nicht repariert ist, bekommt der Käufer nur den Nettowert (ohne Umsatzsteuer).

Hier unterscheidet sich das Kaufrecht vom Baurecht (Werkvertragsrecht). Dort hat der Bauherr zwar vor Reparatur eines Schadens einen Vorschussanspruch auf die Reparaturkosten. Er ist dann jedoch verpflichtet, die Reparatur durchzuführen und gegenüber dem Bauunternehmer den Schaden abzurechnen. Dies muss der Käufer nicht. (BGH, Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19 –